Location Gérance : Quels avantages ?

Les Avantages de la Location Gérance

Par Maitre Sassi, avocat en droit des affaires à Paris, spécialisé en location-gérance (https://www.tousvosactes-avocat-ms.fr)

LA LOCATION-GÉRANCE du fonds de commerce ou de l'entreprise est une bonne formule pour passer la main à un repreneur.

Côté fiscalité, elle bénéficie aussi d'un régime plutôt avantageux.

Aujourd'hui, la location-gérance du fonds de commerce est utilisée par les commerçants et les artisans principalement comme un moyen de préparer la transmission de l'entreprise et de s'assurer des revenus complémentaires au moment de la retraite.

Elle leur permet de se dégager progressivement de l'exploitation :

D'abord en louant le fonds à un locataire qui paie une redevance (loyer) dont le montant est fixé dans le contrat
Puis en lui cédant ce fonds. Le locataire-gérant, lui, peut « tester» l'entreprise avant d'en prendre définitivement possession.

Les Conditions de la location gérance

Un locataire-gérant est juridiquement un commercant exploitant un fonds de commerce ou un établissement artisanal. L'activité de location-gérance est régie par le code de commerce, art L.144-1 et s. Et. R. 144-1 et s..

A noter: Certaines opérations commerciales peuvent ne pas être éligibles a la location gérance.

Pour donner le fonds en gérance, le commerçant ou l'artisan doit l'avoir personnellement exploité pendant au moins deux ans, (ainsi qu'il est stipulé à l' article L.144-3du code de commerce)

Mais cette condition peut être supprimée lorsque c'est le conjoint du chef d'entreprise qui donne le fonds en gérance.

Après la dissolution du régime matrimonial des époux : il suffit alors que le conjoint soit attributaire du fonds et ait participé à l'exploitation comme conjoint collaborateur ou salarié pendant deux ans avant son divorce ou avant le décès du chef d'entreprise.

Dans les petits commerces, la location-gérance est souvent simple, c'est-à-dire sans implication du propriétaire du fonds dans l'exploitation, celui-ci se contentant alors de percevoir les loyers.

Dans les entreprises plus importantes, le propriétaire du fonds peut aussi constituer avec le gérant une société d'exploitation qui prendra le fonds en location et qui permettra ensuite au chef d'entreprise de céder progressivement ses parts.

Dans cette hypothèse, le propriétaire peut alors percevoir des revenus d'associé en plus des redevances.

En pratique, un contrat de location-gérance doit être conclu pour une durée déterminée, éventuellement renouvelable.

Lorsqu'il est conclu pour transmettre ultérieurement le fonds au gérant, il peut être assorti d'une promesse de vente du fonds ou des parts de la société qui en est propriétaire.

Note Bene : Le chef d'entreprise qui donne son fonds en gérance est tenu par une obligation de non-concurrence envers le locataire, même en l'absence de clause contractuelle dans ce sens.

Une fiscalité avantageuse

Sur le plan fiscal, la mise en location-gérance du fonds n'est pas assimilée à une cession d'exploitation

Il n'y a donc pas d'impôt à payer - à ce moment là - sur les bénéfices et les plus-values.

Pour l'ancien chef d'entreprise, en revanche, les redevances versées par le locataire constituent un revenu imposable en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels ou à l'IS si le bailleur est une société et cela même dans le cas où les locaux d'exploitation sont aussi loués au gérant.

De son côté, le gérant ou la société qui gère le fonds peut déduire la redevance de ses résultats.

Lors de la cession du fonds au gérant ou à la société de gérance, les plus-values dégagées par l'opération peuvent être exonérées notamment au titre de la transmission d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d'activité (exonération totale jusqu'à un prix de vente de 300.000 euros. Exonération partielle et dégressive entre 300.000 et 500.000 euros).

Deux conditions doivent être remplies

Le fonds doit être cédé au locataire, et l'activité avoir été exercée depuis cinq ans au moment de la mise en location.
En outre, lors de la cession du fonds exploité en gérance, il est possible de bénéficier de l'exonération totale des plus-values dans le cadre du départ en retraite.

Ces règles sont différentes en cas de vente de parts d'une société soumise à l'IS : la cession des parts est alors soumise au régime d'imposition des plus-values sur valeurs mobilières avec une taxation à 32,5 % (prélèvements sociaux compris).

Dans tous les cas, les droits d'enregistrement sont dus sur la vente du fonds.

Note Bene : Si les redevances sont anormalement basses ou élevées, le fisc peut les considérer comme des actes anormaux de gestion et requalifier le contrat de location-gérance en contrat de vente.

Solidarité fiscale du chef d'entreprise et du gérant

Le chef d'entreprise qui donne son entreprise en location -gérance en reste le propriétaire légal aux yeux de l'administration fiscale.

En tant que propriétaire du fonds, il est donc solidairement responsable avec le gérant du paiement des impôts directs dus en raison de l'activité commerciale (impôt sur les bénéfices, contribution économique territoriale et autres impôts locaux, impôt suries plus-values, etc.).

Toutefois, il peut obtenir une remise gracieuse des impôts mis à sa charge lorsqu'il apporte la preuve qu'il a pris toutes les dispositions pour surveiller l'exécution par l'exploitant de ses obligations fiscales.

Il est bien sur possible de gérer le risque de solidarité.

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Auteur: Mabrouk Sassi, Avocat en droit des affaires, Tousvosactes.fr

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Publié le 25/08/2018