SCI : Comment choisir entre le régime de l'Impot Revenu (IR) ou de l'Impot Société (IS) ?

SCI : Quel régime fiscal : IR ou IS ?

Par Maitre Sassi, avocat en droit des affaires à Paris https://www.sassi-avocats.com/

Dans le cadre d'une société civile immobilière (SCI), plusieurs associés (minimum 2) décident de mettre un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Le but de la création de ce type de société est de partager les bénéfices sans pour autant exercer une activité commerciale.
(lire les 10 raisons de créer une SCI)

Une SCI permet, de même, de simplifier la fiscalité des associés.

En principe, il existe deux types d’impositions : impôt sur les sociétés (IS) et impôt sur le revenu (IR). Quant au premier (IS), la société est imposable sur ses bénéfices réalisés en France pendant l’exercice annuel. Quant au second (IR), ce sont des impôts qui frappent les revenus et les bénéfices.

Chaque membre d'une SCI agit comme un associé et détient des parts proportionnelles à son apport. Toutefois, la SCI est soumise à l’obligation de nommer un gérant qui est juridiquement responsable. Il peut être lui-même un des associés ou être extérieur à la société.

D’une manière générale, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR).
Néanmoins, les associés peuvent choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Chaque année, il sera alors possible de déduire de ses bénéfices une partie de l'immeuble.

D’où la question: Quel régime fiscal est plus avantageux pour cette forme de la société ?

L’option sur l’IS

Toutes les SCI peuvent bénéficier de cette option sous certaines conditions. Elle implique cependant le respect de règles de gestion et de comptabilité. La société est donc soumise dans ce cas au régime fiscal de droit commun.

Ajoutons que, pour les SCI qui bénéficient d’apports immobiliers, il y a une obligation du paiement des droits de mutation sur la valeur actuelle de l'immeuble apporté.

Nonobstant, cette option ne nécessite pas la soumission de la SCI à la contribution économique territoriale pendant qu'elle conserve une activité exclusivement civile.

Les conditions pour bénéficier de cette option :

La notification à l’administration est une première condition obligatoire. Elle peut être faite à tout moment, notamment à l'occasion de la déclaration de la création ou d'une modification de la société.

Remarque : si une SCI bénéficie du régime fiscal des sociétés de capitaux (code général des impots article 239) mentionné dans ses statuts, la formalité de notification n’y est pas imposée.

Deuxième condition qui est également très importante, est l’obligation de la signature de la demande par tous les associés (l’annexe IV, l’article 22du CGI). De sorte quel'option signée par un seul d'entre eux ne soit pas valable (si la SCI est constituée entre des époux).
De même, l’article 1421du Code civil donne le pouvoir à chacun entre les mariés (sous régime de la communauté légale) d'administrer les biens communs (CE, 28 déc. 2007, no 277370, Naye).

Les principaux avantages

La société est la seule imposée (si elle ne distribue pas les dividendes) donc soumise à la fiscalité des entreprises ;
De même, elle peut bénéficier d’un taux réduit d'imposition à 15% pour les revenus inférieurs à 38.120 €, et 33,33% au delà.
La comptabilité d’engagement est également régie de la manière commerciale : créance / dette
Sur les charges déductibles. Le résultat de la société est déterminé suivant les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La société peut donc amortir le bien immobilier acheté et donc de réduire considérablement le bénéfice imposable (toutes les charges engagées pour l'immeuble y compris frais de gestion et d'assurance, dépenses d'amélioration déductibles par le seul biais de l'amortissement).

Les principaux inconvénients :

Le plus grand inconvénient de ce régime est qu’au moment de la revente d’un bien immobilier par la société, les plus-values (différence entre prix de vente, et la valeur comptable nette) sont ajoutées aux résultats de la Société civile immobiliere et donc à l’impôt sur les sociétés.
De même, si les associés ne veulent plus bénéficier de l’option, ils devront la dissoudre et créer ensuite la nouvelle.

Le régime de l’IR

Comme invoqué précédemment, une SCI, par défaut, est soumis à l’IR. De la manière générale, l’IR est considéré comme plus transparent car les associés déclarent les revenus directement sur leur déclaration de revenus.

Les principaux avantages

Pour un investissement « en direct », il est possible de déduire certains frais des loyers ;
S’il y a un déficit foncier, chaque associé peut le déduire de sa base imposable.

Les principaux inconvénients

L’objet civil est imposé par la loi (Le risque est de réaliser trop d’actes de commerce à titre principal est donc de se requalifier en société commerciale) ;
La rémunération versée au gérant associé est considérée comme une avance sur bénéfices, imposée « entre les mains » du gérant ;
Sur le déficit : l’imputation est possible sur les 10 années suivantes, sauf intérêts d'emprunt, elle est également envisageable sur le revenu global, à concurrence de 10 700 € par an si la location est consentie pour au moins 3 ans ou si le contribuable conserve les titres de la SCI jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation.
Enfin, le choix du régime dépend surtout de but poursuivi par la société. Toutefois, l’option sur l’IS semble plus appropriée à la réalité économique car elle impose la société donc les associés sont plus protégés.

Cependant concernant les plus-values sur la cession des parts sociales, la question semble réglée de la même manière pour les deux impositions.Le CGI dans son article 150 UB :

Les plus-values de cession à titre onéreux de titres de sociétés à prépondérance immobilière sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI,art. 150 Uet s.) lorsque la société relève de l'impôt sur le revenu. Est considérée à prépondérance immobilière la société dont l'actif est constitué, à la clôture de chacun des trois exercices qui précédent la cession, pour plus de 50 % de sa valeur par des immeubles bâtis ou non bâtis ou des droits portant sur des immeubles non affectés à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou non commerciale.
Les plus-values de cession à titre onéreux des parts de sociétés civiles soumises à l'impôt sur les sociétés sont imposables suivant le régime des plus-values mobilières de l'article 150-0 A du CGI, que ces sociétés soient ou non à prépondérance immobilière.

Toutefois, si seuil de 50 % atteint ou non atteint : PV imposable en vertu de l'article 150-0 A du CGI (PV de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux).

Le régime est également pareil concernant la TVA pour les deux impositions

A noter : si l'immeuble est à usage professionnel, option possible pour la TVA afin de la récupérer.

Une analyse juridique et fiscale de votre projet par un professionnel du droit et de la gestion d'entreprise, spécialisé sur les SCI, s’impose avant toute prise de décision, cela pour faire de bon choix et éviter toute erreur et/ou effet défavorable.

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Auteur: Mabrouk Sassi, Avocat en droit des affaires, Tousvosactes.fr

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Publié le 26/08/2018